Guadagno patrimoniale: si tassa il guadagno, non il prezzo
Il risultato fiscale deriva in generale dalla differenza tra valore di trasmissione e valore di acquisto, corretti con spese, tributi, migliorie e ammortamenti quando applicabili. Servono quindi scrittura di acquisto, fatture e prove dei lavori: una stima senza documenti può essere fuorviante.
Per un venditore non residente, la pagina ufficiale dell’Agencia Tributaria indica un’aliquota del 19% sulla plusvalenza determinata secondo le regole IRNR. Per residenti, il calcolo segue IRPF e situazione personale: va simulato separatamente.
Venditore non residente: come funziona il 3%
L’acquirente trattiene il 3% del corrispettivo concordato, lo versa tramite Modelo 211 entro il termine previsto e consegna copia al venditore. Il venditore usa quella somma come pagamento a conto nella propria dichiarazione.
Se la ritenuta supera l’imposta dovuta, il venditore può chiedere il rimborso dell’eccedenza; se è inferiore, resta una differenza. Per questo il 3% non misura il guadagno e non sostituisce la dichiarazione.
- Ritenuta calcolata sul prezzo, non sulla plusvalenza
- Versamento a cura dell’acquirente
- Copia del Modelo 211 al venditore
- Dichiarazione e possibile rimborso da gestire dopo la vendita
PlusvalÃa municipal e debiti dell’immobile
L’imposta comunale sul valore del terreno urbano dipende dal Comune, dal valore catastale del suolo, dal periodo e dal metodo applicabile. Chiedi una simulazione al Comune competente; non usare importi di un’altra casa come riferimento.
Prima della firma vanno inoltre coordinati IBI, comunità , utenze ed eventuali arretrati. Il certificato della comunità e la situazione dei carichi evitano trattenute impreviste al rogito.
Agenzia, ipoteca e documenti
La provvigione deriva dall’incarico e va letta con IVA/IGIC e servizi inclusi. Se esiste un mutuo, saldo economico e cancellazione registrale sono operazioni diverse: la banca può certificare il debito, mentre notaio, gestorÃa e Registro completano la cancellazione.
Certificato energetico, titoli, dati catastali, ricevute e documenti urbanistici vanno preparati prima della pubblicazione. Correggere una discrepanza quando c’è già un acquirente può allungare o bloccare la vendita.