ITP, IGIC e AJD: quali tasse si pagano comprando casa alle Canarie
Quando compri una casa alle Canarie, è importante capire la differenza tra ITP, IGIC e AJD. Le tasse cambiano in base al tipo di immobile, al fatto che sia una casa usata o nuova, alla presenza di un mutuo e alla struttura dell’operazione notarile.
Molti compratori stranieri guardano solo il prezzo dell’immobile, ma quando si compra casa alle Canarie bisogna calcolare anche le tasse di acquisto. Le tre sigle più importanti da conoscere sono ITP, IGIC e AJD.
Capire queste imposte è fondamentale per sapere quanto denaro serve realmente per completare l’acquisto. Due immobili con lo stesso prezzo possono avere costi fiscali diversi se uno è usato e l’altro è nuovo.
Indice della guida
La differenza principale tra ITP, IGIC e AJD
ITP, IGIC e AJD non si applicano tutti nello stesso modo. L’imposta principale dipende soprattutto dal fatto che l’immobile sia usato o nuovo.
In una casa di seconda mano, normalmente l’imposta principale è l’ITP. In una casa nuova acquistata direttamente dal promotore, normalmente entra in gioco l’IGIC e, in molti casi, anche l’AJD.
L’AJD è collegato agli atti documentati in scrittura pubblica e può comparire in determinate operazioni notarili o di finanziamento. Per questo è importante analizzare ogni caso prima di calcolare il costo finale.
Riassunto semplice
- Casa usata: normalmente ITP
- Casa nuova: normalmente IGIC
- Atti notarili/documentati: possibile AJD
- Mutuo: può generare costi e pratiche aggiuntive
- Ogni operazione va verificata singolarmente
L’ITP si applica normalmente quando:
- Compri una casa usata
- Si tratta di una seconda o successiva trasmissione
- Il venditore non vende come prima consegna di nuova costruzione
- L’operazione non è soggetta a IGIC come immobile nuovo
Cos’è l’ITP quando compri casa alle Canarie
L’ITP è l’Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. In una compravendita di immobile usato, è normalmente uno dei costi più importanti a carico del compratore.
Questa imposta si calcola sulla base corrispondente dell’operazione e deve essere considerata fin dall’inizio, perché non è inclusa nel prezzo di vendita pubblicato nell’annuncio.
Per molti compratori stranieri, l’errore più comune è pensare che con il prezzo della casa sia già tutto compreso. In realtà, il compratore deve avere fondi aggiuntivi per tasse e spese.
Cos’è l’IGIC quando compri una casa nuova alle Canarie
L’IGIC è l’imposta indiretta propria delle Canarie. Nell’acquisto di una casa nuova, soprattutto quando si compra direttamente da un promotore, può sostituire lo schema fiscale che in altri territori spagnoli sarebbe collegato all’IVA.
Se compri un immobile di nuova costruzione, devi verificare se l’operazione è soggetta a IGIC e quali altri costi o imposte si aggiungono al prezzo.
La differenza tra casa nuova e casa usata è fondamentale, perché cambia il tipo di imposta principale da pagare al momento dell’acquisto.
Attenzione alla nuova costruzione
Una casa nuova può avere una struttura fiscale diversa rispetto a una casa usata. Prima di confrontare i prezzi, confronta anche imposte e costi reali.
L’AJD può apparire in:
- Operazioni formalizzate in atto pubblico
- Determinati acquisti di nuova costruzione
- Atti notarili soggetti a documentazione
- Alcune operazioni collegate al finanziamento
- Casi che richiedono analisi fiscale specifica
Cos’è l’AJD e perché può interessare il compratore
AJD significa Actos Jurídicos Documentados. È un’imposta collegata a determinati documenti notarili, mercantili o amministrativi.
In una compravendita, l’AJD può essere rilevante soprattutto nelle operazioni di nuova costruzione o in atti formalizzati davanti al notaio che rispettano determinati requisiti.
Poiché non tutte le operazioni sono uguali, non conviene calcolare l’AJD automaticamente senza controllare il caso concreto.
Casa usata o casa nuova: cambia l’imposta
La domanda più importante prima di calcolare le tasse è semplice: l’immobile è usato o è una prima trasmissione di nuova costruzione?
| Tipo di immobile | Imposta principale abituale | Cosa deve controllare il compratore |
|---|---|---|
| Casa usata | ITP | Prezzo, valore dichiarato, Nota Simple, carichi, comunità, IBI e spese di acquisto |
| Casa nuova | IGIC | Promotore, fattura, imposte applicabili, AJD, data di consegna e condizioni |
| Acquisto con mutuo | Può avere costi e documenti aggiuntivi | Condizioni bancarie, perizia, tempi, notaio e fondi propri |
| Acquisto come investimento | Dipende dal tipo di immobile | Costo totale, redditività netta, imposte successive e gestione |
Esempi pratici per capire le tasse
Gli esempi seguenti sono orientativi e servono per capire la logica. Prima di comprare, è sempre consigliabile verificare il caso concreto con consulente, gestor o notaio.
Esempio 1: casa usata
Compri un appartamento di seconda mano. Normalmente dovrai calcolare l’ITP, oltre a notaio, registro e altri costi di acquisto.
Esempio 2: casa nuova
Compri direttamente da un promotore. Normalmente dovrai controllare IGIC e possibile AJD, oltre alle spese di atto e registro.
Esempio 3: acquisto con mutuo
Oltre alle imposte di acquisto, dovrai valutare perizia, condizioni bancarie, tempi e fondi propri disponibili.
Modelo 600: perché è importante alle Canarie
Il Modelo 600 si utilizza per l’autoliquidazione di determinate operazioni collegate a Transmisiones Patrimoniales e Actos Jurídicos Documentados.
In una compravendita immobiliare, questo adempimento può essere necessario per presentare e pagare l’imposta corrispondente, soprattutto in operazioni soggette a ITP o AJD.
Il compratore deve assicurarsi che le imposte vengano presentate correttamente e nei tempi previsti, perché fanno parte della chiusura reale dell’operazione.
Cosa conviene controllare
- Quale imposta corrisponde
- Chi prepara l’autoliquidazione
- Qual è la base di calcolo
- Qual è il termine di presentazione
- Quali ricevute restano dopo il pagamento
Se compri dall’estero:
- Calcola il budget totale prima di viaggiare
- Tieni fondi disponibili per tasse e spese
- Organizza NIE e documentazione
- Conferma se compri casa nuova o usata
- Non firmare arras senza capire i costi
- Richiedi una stima chiara prima della firma
ITP, IGIC e AJD per compratori non residenti
Un compratore non residente può comprare casa alle Canarie, ma deve organizzare bene il budget. Le tasse di acquisto si pagano normalmente in Spagna e fanno parte dei passaggi successivi alla firma.
Se il compratore vive in Italia, Germania, Regno Unito o in un altro Paese, è ancora più importante preparare i fondi con anticipo e capire esattamente cosa dovrà essere pagato dopo la compravendita.
È utile anche chiarire se la proprietà viene comprata per viverci, come seconda casa, come investimento o per affitto turistico.
Le tasse sono solo una parte del costo reale
Oltre a ITP, IGIC o AJD, il compratore deve pensare a comunità, IBI, basura, utenze, assicurazione, eventuali ristrutturazioni e gestione della casa.
Se la proprietà necessita lavori, Fuerte Reforma può aiutarti a valutare una ristrutturazione prima o dopo l’acquisto. Se compri per affitto turistico, Tropic Booking può aiutarti nella promozione della proprietà.
Budget reale
Il miglior compratore non è quello che guarda solo il prezzo, ma quello che calcola il costo completo dell’operazione.
Errori comuni nel calcolo delle tasse di acquisto
Molti problemi nascono perché il compratore non calcola bene le tasse prima di fare un’offerta o prima di firmare un contratto di arras.
Vuoi comprare casa alle Canarie con un budget chiaro?
Canary Inmobiliaria ti aiuta a capire i costi di acquisto, controllare i documenti, distinguere tra casa usata e nuova, coordinare i passaggi e valutare se una proprietà è davvero adatta al tuo budget.
Domande frequenti su ITP, IGIC e AJD alle Canarie
Quale imposta si paga comprando una casa usata alle Canarie?
In una casa usata, normalmente l’imposta principale è l’ITP, oltre ad altri costi come notaio, registro ed eventuali spese di gestione.
Quale imposta si paga comprando una casa nuova alle Canarie?
In una casa nuova comprata direttamente dal promotore, normalmente bisogna verificare l’IGIC e, in alcuni casi, anche l’AJD.
Che differenza c’è tra ITP, IGIC e AJD?
L’ITP si applica di solito alla casa usata, l’IGIC alla casa nuova nelle Canarie e l’AJD a determinati atti documentati in scrittura pubblica.
Le tasse sono incluse nel prezzo di vendita?
Normalmente no. Il compratore deve calcolare tasse e spese separatamente rispetto al prezzo pubblicato dell’immobile.
Canary Inmobiliaria può aiutarmi a calcolare i costi?
Sì. Canary Inmobiliaria può aiutarti a capire il costo totale stimato di un acquisto, controllare la documentazione e coordinare i passaggi prima della firma.