ITP, IGIC y AJD: qué impuestos se pagan al comprar casa en Canarias
Cuando compras una vivienda en Canarias, es importante entender la diferencia entre ITP, IGIC y AJD. Los impuestos cambian según si compras una vivienda usada, una vivienda nueva, una propiedad con financiación o una operación sujeta a documentación notarial.
Muchos compradores extranjeros miran solo el precio de la vivienda, pero al comprar casa en Canarias hay que calcular también los impuestos de compra. Las tres siglas más importantes que debes conocer son ITP, IGIC y AJD.
Entender estos impuestos es fundamental para saber cuánto dinero necesitas realmente para completar la operación. Dos viviendas con el mismo precio pueden tener costes fiscales diferentes si una es de segunda mano y la otra es obra nueva.
Índice de la guía
La diferencia principal entre ITP, IGIC y AJD
ITP, IGIC y AJD no se aplican todos de la misma manera. El impuesto principal depende sobre todo de si la vivienda es usada o nueva.
En una vivienda de segunda mano, normalmente el impuesto principal es el ITP. En una vivienda nueva comprada directamente al promotor, normalmente entra en juego el IGIC y, en muchos casos, también el AJD.
El AJD está relacionado con actos documentados en escritura pública y puede aparecer en determinadas operaciones notariales o de financiación. Por eso es importante analizar cada caso antes de calcular el coste final.
Resumen simple
- Vivienda usada: normalmente ITP
- Vivienda nueva: normalmente IGIC
- Actos notariales/documentados: posible AJD
- Hipoteca: puede generar costes y trámites adicionales
- Cada operación debe revisarse individualmente
ITP se aplica normalmente cuando:
- Compras una vivienda usada
- Es una segunda o posterior transmisión
- El vendedor no transmite como primera entrega de obra nueva
- La operación no está sujeta a IGIC como vivienda nueva
Qué es el ITP al comprar casa en Canarias
El ITP es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En una compraventa de vivienda usada, suele ser uno de los costes más importantes que debe pagar el comprador.
Este impuesto se calcula sobre la base correspondiente de la operación y debe tenerse en cuenta desde el principio, porque no forma parte del precio de venta anunciado.
Para muchos compradores extranjeros, el error más común es pensar que con el precio de la vivienda ya está todo incluido. En realidad, el comprador debe contar con fondos adicionales para impuestos y gastos.
Qué es el IGIC al comprar vivienda nueva en Canarias
El IGIC es el impuesto indirecto propio de Canarias. En la compra de vivienda nueva, especialmente cuando se compra directamente a un promotor, puede sustituir al esquema fiscal que se aplicaría en otros territorios con IVA.
Si compras una propiedad de obra nueva, debes comprobar si la operación está sujeta a IGIC y qué otros impuestos o gastos se añaden al precio.
La diferencia entre vivienda nueva y vivienda usada es fundamental, porque cambia el tipo de impuesto principal que se paga al comprar.
Atención a la obra nueva
Una vivienda nueva puede tener una estructura fiscal distinta a una vivienda de segunda mano. Antes de comparar precios, compara también impuestos y costes reales.
AJD puede aparecer en:
- Operaciones formalizadas en escritura pública
- Determinadas compras de obra nueva
- Actos notariales sujetos a documentación
- Algunas operaciones relacionadas con financiación
- Casos que requieren análisis fiscal específico
Qué es el AJD y por qué puede afectar al comprador
AJD significa Actos Jurídicos Documentados. Es un impuesto relacionado con determinados documentos notariales, mercantiles o administrativos.
En una compraventa, el AJD puede ser relevante especialmente en operaciones de vivienda nueva o en actos formalizados ante notario que cumplen determinados requisitos.
Como no todas las operaciones son iguales, no conviene calcular el AJD de forma automática sin revisar el caso concreto.
Vivienda usada o vivienda nueva: cambia el impuesto
La pregunta más importante antes de calcular impuestos es sencilla: ¿la vivienda es usada o es una primera transmisión de obra nueva?
| Tipo de vivienda | Impuesto principal habitual | Qué debe revisar el comprador |
|---|---|---|
| Vivienda usada | ITP | Precio, valor declarado, Nota Simple, cargas, comunidad, IBI y gastos de compra |
| Vivienda nueva | IGIC | Promotor, factura, impuestos aplicables, AJD, fecha de entrega y condiciones |
| Compra con hipoteca | Puede tener gastos y documentación adicional | Condiciones bancarias, tasación, plazos, notaría y fondos propios |
| Compra como inversión | Depende del tipo de inmueble | Coste total, rentabilidad neta, impuestos posteriores y gestión |
Ejemplos prácticos para entender los impuestos
Los siguientes ejemplos son orientativos y sirven para entender la lógica. Antes de comprar, siempre conviene revisar el caso concreto con asesoría, gestoría o notaría.
Ejemplo 1: vivienda usada
Compras un apartamento de segunda mano. Normalmente deberás calcular el ITP, además de notaría, registro y otros gastos de compra.
Ejemplo 2: vivienda nueva
Compras directamente a un promotor. Normalmente deberás revisar IGIC y posible AJD, además de los gastos de escritura y registro.
Ejemplo 3: compra con hipoteca
Además de impuestos de compra, necesitarás valorar tasación, condiciones bancarias, plazos y fondos propios disponibles.
Modelo 600: por qué es importante en Canarias
El Modelo 600 se utiliza para la autoliquidación de determinadas operaciones relacionadas con Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En una compraventa inmobiliaria, este trámite puede ser necesario para presentar y pagar el impuesto correspondiente, especialmente en operaciones sujetas a ITP o AJD.
El comprador debe asegurarse de que los impuestos se presentan correctamente y dentro del plazo correspondiente, porque forman parte del cierre real de la operación.
Qué conviene controlar
- Qué impuesto corresponde
- Quién prepara la autoliquidación
- Cuál es la base de cálculo
- Cuál es el plazo de presentación
- Qué justificantes quedan después del pago
Si compras desde el extranjero:
- Calcula el presupuesto total antes de viajar
- Ten fondos disponibles para impuestos y gastos
- Organiza NIE y documentación
- Confirma si compras vivienda nueva o usada
- No firmes arras sin entender los costes
- Pide una estimación clara antes de la firma
ITP, IGIC y AJD para compradores no residentes
Un comprador no residente puede comprar casa en Canarias, pero debe organizar bien el presupuesto. Los impuestos de compra suelen pagarse en España y forman parte de los pasos posteriores a la firma.
Si el comprador vive en Italia, Alemania, Reino Unido u otro país, es todavía más importante preparar los fondos con tiempo y entender exactamente qué debe pagarse después de la compraventa.
También conviene tener claro si la propiedad se compra para vivir, como segunda residencia, como inversión o para alquiler turístico.
Los impuestos son solo una parte del coste real
Además de ITP, IGIC o AJD, el comprador debe pensar en comunidad, IBI, basura, suministros, seguros, posibles reformas y gestión de la vivienda.
Si la propiedad necesita trabajos, Fuerte Reforma puede ayudarte a valorar una reforma antes o después de la compra. Si compras para alquiler vacacional, Tropic Booking puede ayudarte en la promoción de la propiedad.
Presupuesto real
El mejor comprador no es el que mira solo el precio, sino el que calcula el coste completo de la operación.
Errores comunes al calcular impuestos de compra
Muchos problemas aparecen porque el comprador no calcula bien los impuestos antes de hacer una oferta o antes de firmar arras.
¿Quieres comprar casa en Canarias con un presupuesto claro?
Canary Inmobiliaria te ayuda a entender los costes de compra, revisar documentos, diferenciar vivienda usada y nueva, coordinar los pasos y valorar si una propiedad encaja realmente con tu presupuesto.
Preguntas frecuentes sobre ITP, IGIC y AJD en Canarias
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda usada en Canarias?
En una vivienda usada, normalmente el impuesto principal es el ITP, además de otros gastos como notaría, registro y posibles costes de gestión.
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda nueva en Canarias?
En una vivienda nueva comprada directamente al promotor, normalmente se debe revisar el IGIC y, en algunos casos, también el AJD.
¿Qué diferencia hay entre ITP, IGIC y AJD?
El ITP suele aplicarse a vivienda usada, el IGIC a vivienda nueva en Canarias y el AJD a determinados actos documentados en escritura pública.
¿Los impuestos están incluidos en el precio de venta?
Normalmente no. El comprador debe calcular los impuestos y gastos aparte del precio anunciado de la vivienda.
¿Canary Inmobiliaria puede ayudarme a calcular los costes?
Sí. Canary Inmobiliaria puede ayudarte a entender el coste total estimado de una compra, revisar la documentación y coordinar los pasos antes de firmar.